fbpx

Restschuld en toch verhuizen?

Restschuld en toch verhuizen

inhoudsopgave

Na een jarenlange florerende huizenmarkt sloeg medio 2008 de woningcrisis hard toe, zo hard dat honderdduizenden woningen in Nederland onder water kwamen te staan. Wanneer een woning onder water staat betekent dat dat de vrije verkoopwaarde van de woning lager is dan de hypotheek die er op rust. Zolang je keurig je hypotheeklasten blijft betalen en in de woning blijft wonen is er niks aan de hand, maar dat gaat helaas niet altijd. Een scheiding, gezinsuitbreiding, een nieuwe baan of gewoon toe aan een andere woning, het zijn allemaal redenen om je woning te (moeten) verkopen waardoor er kans op restschuld ontstaat.

Kun je restschuld meefinancieren in de nieuwe hypotheek en wat zijn de fiscale consequenties bij restschuld eigenlijk precies? Op deze en meer vragen geef ik in dit artikel antwoord.

Restschuld meefinancieren

Ondanks dat banken niet direct staan te springen is het bij steeds meer hypotheekverstrekkers mogelijk om (een deel van) de restschuld mee te financieren in een nieuwe hypotheek. Het mee financieren van de restschuld houdt feitelijk in dat een hypotheek krijgt voor je nieuwe woning + daarboven op het bedrag van de restschuld. Welke voorwaarden hieraan gesteld worden verschilt nogal per hypotheekverstrekker maar in het algemeen kun je zeggen dat het inkomen sowieso toereikend moet zijn voor de totale hypotheekschuld. Daarnaast is er vaak een maximum aan het bedrag dat meegefinancierd kan worden. De Vereniging Eigen Huis heeft een mooi overzicht gemaakt van hypotheekverstrekkers die het mogelijk maken om restschuld mee te financieren. Er bestaat een overzicht van banken met NHG en een overzicht van banken die restschuld financieren zonder NHG.

Fiscale gevolgen bij restschuld

De Belastingdienst spreekt over een restschuld wanneer de eigenwoningschuld (het bedrag waarover je rente mag aftrekken) hoger is dan de verkoopprijs van de woning na aftrek van de verkoopkosten. Verkoopkosten zijn bijvoorbeeld makelaarskosten en kosten voor het energielabel. Wie zijn woning heeft verkocht met restschuld na 28 oktober 2012 en voor 31 december  2017 mag de rente en financieringskosten over deze restschuld nog 15 jaar lang aftrekken, ook als je niet weer een nieuwe woning koopt en bijvoorbeeld gaat huren. Je bent niet verplicht deze restschuld af te lossen binnen deze 15 jaar maar het is absoluut wel aan te raden. Immers na die 15 jaar is de rente over de restschuld niet meer aftrekbaar en nemen de kosten over de lening enorm toe.

Voorbeeld:

Je hebt een eigen woning gekocht in 2010 met een hypotheek van €250.000,- en deze verkoop je in 2015 voor €225.000,-. Daarnaast heb je nog €5.000,- aan kosten voor de makelaar en het verplichte energielabel. De restschuld bedraagt dan €25.000,- + €5.000,- = €30.000,-.

Vervolgens koop je een nieuwe woning voor €270.000,- inclusief alle kosten koper en je kunt de restschuld  meefinancieren in de nieuwe hypotheek. Je nieuwe hypotheek bedraagt in dat geval €270.000,- + €30.000,- = €300.000,-. Aangezien je nog maar maximaal 30 jaar renteaftrek heb en over de restschuld slechts 15 jaar, zullen we de hypotheek fiscaal gezien op moeten delen. Dat komt er dan als volgt uit te zien;

€225.000,-  >> Rente over dit bedrag is nog 25 jaar aftrekbaar, immers van 2010 tot 2015 heb je over dit deel ook al aftrek gehad.

€ 30.000,-  >> Rente over dit bedrag, de restschuld, is 15 jaar aftrekbaar vanaf 2015

€ 45.000,- >>  Rente over dit bedrag is nog 30 jaar aftrekbaar, immers dit is een nieuw leningdeel omdat je een duurdere woning hebt gekocht.

Restschuld en consumptieve lening

Blijkt het niet mogelijk om de restschuld mee te financieren in de nieuwe hypotheek en heb je zelf onvoldoende eigen middelen om de restschuld op te hoesten dan zal er een andere oplossing moeten komen. Deze oplossing zou kunnen zijn een consumptieve lening in de vorm van een persoonlijke lening (PL). Een persoonlijke lening is een leenvorm waarbij je een gedurende een vooraf afgesproken periode, bijvoorbeeld 10 of 15 jaar, maandelijks een vast bedrag aan rente en aflossing betaalt. Aan het einde van de looptijd is de persoonlijke lening volledig afgelost.

Gezien het feit dat je voor een PL zomaar 6 tot 9% rente betaald en op een hypotheek slechts 2 tot 4% heeft dit natuurlijk niet de voorkeur, maar soms heb je geen keus. Sommige banken, bijvoorbeeld de ING, geven je wel een rentekorting op de PL voor de restschuld mits de hypotheek ook bij dezelfde bank liep. De rente die je betaald over de persoonlijke lening is wel gewoon 15 jaar volledig aftrekbaar.

Restschuld en NHG

Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie dan bestaat de kans dat een eventuele restschuld wordt kwijtgescholden in geval van werkloosheid, scheiding, arbeidsongeschiktheid of overlijden. Echter inmiddels staan in Nederland 1 op de 5 woningen onder water waardoor de NHG haar regels aanzienlijk aangescherpt heeft. Zo wordt er bijvoorbeeld in geval van scheiding vaak eerst gekeken of 1 van beide partners op basis van het inkomen in de woning kan blijven wonen waarbij aanzienlijk ruimere normen aangehouden worden dan normaal gebruikelijk is. Dit zorgt ervoor dat de NHG aanzienlijk minder vaak hoeft uit te betalen dan voorheen.

Niet alleen een te hoog inkomen inkomen kan ervoor zorgen dat de NHG niet overgaat tot uitbetaling van de restschuld, ook het hebben van te veel eigen spaargeld kan hier een rol spelen. Voordat de spelregels van de NHG aangepast zijn werd er in de helft van de gevallen bij ‘gedwongen’ verkoop uitbetaald. Door de nieuwe spelregels is dat ruim 10% minder geworden.

Redenen waarom mensen aanspraak maken op Nationale Hypotheek Garantie

Grafiek NHG

Deel dit artikel met je vrienden

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin

DM WONEN

Bekijk nu ons nieuwste woonmagazine vol inspiratie binnenkijkers, tips, mooie verhalen en meer. Kortom: 100 pagina’s, met liefde geschreven over álles op het gebied van (duurzaam) wonen.

© 2021
Duinstra Melis Makelaars / Privacy statement / Disclaimer / Partners